Onteigening

Wat als de overheid mijn woning wil onteigenen? Hoe werkt een onteigeningsprocedure? Hoe zit het met de onteigeningsvergoeding? Verbist Advocatuur is al meer dan 10 jaar gespecialiseerd inzake de onteigeningsmaterie, hieronder vindt u reeds een beknopte uitleg op uw vragen, maar ons team staat u uiteraard graag bij om u bij dergelijke zaken met raad en daad bij te staan.

Het gebeurt dat een overheid ten algemenen nutte onroerende goederen (huizen, gebouwen, gronden…) dient te verwerven. De overheid zal deze eerst proberen aan te kopen, door een zogenaamde minnelijke verwerving na te streven, maar als partijen niet tot een overeenkomst komen, zal de overheid trachten de goederen te onteigenen.

In België is het eigendomsrecht grondwettelijk beschermd in artikel 16 van de Grondwet. De Belgische Grondwet kan u via deze link consulteren http://www.senate.be/doc/const_nl.html. Het eigendomsrecht wordt ook op Europees niveau beschermd in artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (het EVRM) Dat verdrag kan u consulteren via deze link http://www.echr.coe.int/Documents/Convention_NLD.pdf.

Het evenwicht tussen publiek belang en privaat eigendomsrecht is vaak delicaat. Onteigeningsplannen zorgen vaak voor commotie en onrust. Soms wil de eigenaar zijn eigendom behouden en pleit hij dat er geen sprake is van onteigeningsnoodzaak, soms is het de eigenaar alleen te doen om een billijke onteigeningsvergoeding.

Verbist Advocatuur is gespecialiseerd in het onteigeningsrecht. Het kantoor begeleidt zowel overheden als eigenaars in onteigeningsprocedures. Het kantoor streeft ook in deze materie in de eerste plaats een minnelijke regeling na en het grootste deel van de dossiers wordt middels onderhandelingen over de onteigening afgerond. In dergelijke onteigeningsonderhandelingen komt niet alleen de onteigeningsvergoeding aan bod, maar kan ook gesproken worden over alternatieven, over compensaties in natura of ruilvergoedingen. Ook kan tijdens de onderhandeling een zelfrealisatieovereenkomst of zelfrealisatieconvenant tot stand komen.

Als nodig moeten er procedures worden gevoerd. Als het onteigeningsinitiatief uitgaat van een Federale overheid zal deze een beroep moeten doen op de oude onteigeningswetgeving met name de Gewone Onteigeningswet van 17 april 1835, de Administratieve Onteigeningswet van 27 mei 1870 en de Onteigeningswet Hoogdringende Omstandigheden van 26 juli 1962. Heel wat Vlaamse onteigeningsinitiatieven die gestart zijn voor 1 november 2017 worden ook via die wetgeving afgehandeld. Op 1 november 2017 treedt het nieuw Vlaams Onteigeningsdecreet in werking. U vindt de voorbereidende documenten hieromtrent terug via de volgende link http://docs.vlaamsparlement.be/docs/stukken/2016-2017/g991-1.pdf.

De onteigeningsnoodzaak, met name de noodzaak van het voorwerp, van het middel en van het doel, zal een van de belangrijkste elementen worden in het debat over de wettigheid van de onteigeningsprocedure. Het Onteigeningsdecreet bevat een uitdrukkelijke regeling inzake zelfrealisatie. Verbist Advocatuur, dat pionierswerk verrichtte op dit vlak, staat eigenaars bij in het formuleren van een zelfrealisatieverzoek en overheden in het beoordelen ervan.

Vanaf die datum rust op de overheid ook onmiskenbaar een onderhandelingsplicht. Het is niet langer mogelijk een gerechtelijke onteigeningsprocedure te voeren zonder alvorens te hebben onderhandeld.

De Vlaamse Regering heeft de componenten van de onteigeningsvergoeding (zij het niet limitatief) vastgesteld in het Onteigeningsuitvoeringsbesluit.

1° Onteigeningsvergoeding bij afstand van een eigendom:

verkoopwaarde van het onteigende goed;
opstallen;
waardevermindering van de overblijvende delen;
geschiktheidswaarde;
afsluiting en/of wederafsluiting;
wederbeleggingsvergoeding;
wachtintresten;

2° Onteigeningsvergoeding voor aan de gebruikers/uitbaters berokkende stoornis:

verhuiskosten;
kosten verbonden aan de verplaatsing van de beroepsactiviteit of onderneming;
doorlopende vaste kosten tijdens de periode van verhuis bij beroepsactiviteiten;
winstverlies wegens stilliggen en verlies aan cliënteel bij beroepsactiviteiten;
winstverlies tijdens de herstelperiode bij landbouwexploitaties;
vetten en navetten bij landbouwexploitaties;
graszode en wederaanleg van weiden bij landbouwexploitaties;
verlies op dieren bij landbouwexploitaties;
verlies op materiaal en alaam bij landbouwexploitaties;
de gedeeltelijke onproductiviteit van het verlies op gebouwen bij landbouwexploitaties;
de verhoogde exploitatiekosten als gevolg van de splitsing van het bedrijf of een blok gronden bij landbouwexploitaties;
ontstaan of toename van het mestoverschot bij landbouwexploitaties;
verlies van betalingsrechten bij landbouwexploitaties;

Deze componenten kunnen steeds aangevuld worden met bijkomende, relevant geachte componenten.

Zo u vragen heeft inzake een (dreigende) onteigening, aarzel niet Verbist Advocatuur zo snel mogelijk te raadplegen.

Kijkt u ook even naar onderstaand filmpje:

https://www.een.be/wonen-tv/wat-als-de-overheid-mijn-woning-wilt-onteig…